2025年房地產(chǎn)行業(yè)中期業(yè)績披露進(jìn)入尾聲，頭部房企綠城中國的表現(xiàn)再度引發(fā)市場關(guān)注。
綠城中國發(fā)布的2025年中期業(yè)績公告顯示，公司上半年?duì)I收、盈利雙雙下滑，其中股東應(yīng)占利潤同比大幅下跌89.7%，創(chuàng)下近兩年來同期最差盈利表現(xiàn)。
與之形成鮮明對比的是，在行業(yè)普遍收縮拿地的背景下，綠城中國上半年斥資362億元新增35個項(xiàng)目，以“逆市擴(kuò)張”姿態(tài)將全口徑銷售排名推升至全國第二。
股東應(yīng)占利潤跌近九成，減值計(jì)提超19億為關(guān)鍵因素
公告數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，綠城中國取得收入533.68億元，較2024年同期的695.62億元減少161.94億元，下降23.3%。
這是繼2023年上半年后，綠城中國時(shí)隔兩年再次出現(xiàn)半年?duì)I收同比下滑的情況，收入端“基本盤”承壓明顯。
從收入結(jié)構(gòu)來看，物業(yè)銷售收入占比93.0%，設(shè)計(jì)及裝修收入占比1.8%，項(xiàng)目管理收入占比2.6%，持有物業(yè)運(yùn)營收入等占比2.6%。
拆解來看，所有業(yè)務(wù)收入幾乎都在下滑。其中，物業(yè)銷售收入496.51億元，較2024年同期的637.57億元減少22.1%。
項(xiàng)目管理服務(wù)收入13.61億元，較2024年同期的16.4億元減少17.0%。對于下滑原因，綠城中國表示，主要是近年代建行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)市場整體下行影響存在滯后效應(yīng)，代建收入整體下降。
而設(shè)計(jì)及裝修收入9.60億元，較2024年同期的15.25億元減少37%。綠城中國稱，主要是在房地產(chǎn)市場整體下行背景下，為控制整體項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步遴選優(yōu)質(zhì)客戶開展業(yè)務(wù)合作。
此外，酒店運(yùn)營方面，實(shí)現(xiàn)收入4.53億元，較2024年同期的4.87億元減少7.0%。僅投資性物業(yè)租金收入1.31億元與去年基本持平，多元化業(yè)務(wù)尚未形成“抗風(fēng)險(xiǎn)屏障”。
盈利端的表現(xiàn)更為嚴(yán)峻。
上半年，綠城中國實(shí)現(xiàn)毛利71.59億元，同比減少21.4%；股東應(yīng)占利潤僅2.1億元，較2024年同期的20.45億元大幅縮水89.7%。
對于盈利大幅下滑的原因，綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)在業(yè)績發(fā)布會上解釋稱，主要是受2025年上下半年交付節(jié)奏分布不均影響，上半年結(jié)轉(zhuǎn)面積同比下降22.7%，導(dǎo)致收入同比下降。此外，公司今年繼續(xù)積極推動長庫存去化，2025年中期計(jì)提相關(guān)資產(chǎn)減值損失19.33億元，進(jìn)而影響了股東應(yīng)占利潤。
具體來看，在資產(chǎn)減值方面，今年上半年，綠城基于謹(jǐn)慎性原則對部分物業(yè)進(jìn)行減值測試。根據(jù)測試結(jié)果，本期計(jì)提非金融資產(chǎn)減值虧損17.17億元，2024年同期為14.22億元，增加了20.7%，主要是積極推動長庫存去化，部分業(yè)態(tài)可變現(xiàn)凈值低于賬面價(jià)值。
與此同時(shí)，根據(jù)預(yù)期信用損失減值模型結(jié)合應(yīng)收款對象、賬齡等因素綜合考慮其信用風(fēng)險(xiǎn)后，綠城計(jì)提減值虧損2.16億元，2024年同期是3.24億元，主要為房地產(chǎn)市場下行，對應(yīng)收合營企業(yè)及聯(lián)營公司款項(xiàng)計(jì)提減值所致。
減值規(guī)模高達(dá)19.33億元，這一數(shù)字已接近該公司上半年凈利潤的9倍，成為壓垮利潤的“關(guān)鍵稻草”。
值得一提的是，報(bào)告中也呈現(xiàn)出積極信號：上半年綠城中國綜合毛利率為13.4%，較2024年同期的13.1%提升0.3個百分點(diǎn)；其中物業(yè)銷售毛利率12.7%，同比提升1個百分點(diǎn)，主要是因?yàn)楸酒诮Y(jié)轉(zhuǎn)收入的項(xiàng)目中銷售占比較高的上海外灘蘭庭等毛利率較高。
但耿忠強(qiáng)同時(shí)表示，如果從全年來看，受收入結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)及重點(diǎn)難點(diǎn)庫存去化影響，預(yù)計(jì)年底毛利率仍將承壓，可能會略低于去年水平，但總體上已處于底部區(qū)間。
拿地力度行業(yè)第三、銷售躍居第二，負(fù)債同步上升
眾所周知，今年上半年，在土地市場，綠城中國拿地較為迅猛，積極擴(kuò)大項(xiàng)目來源。
公告顯示，上半年綠城中國在保證安全底線的前提下，新增項(xiàng)目35個，總建筑面積約355萬平方米，集團(tuán)承擔(dān)成本約362億元，平均樓面價(jià)約1.36萬元/平方米，預(yù)計(jì)新增貨值達(dá)907億元，拿地力度位列行業(yè)第三。
從拿地策略來看，綠城中國的布局邏輯清晰：聚焦核心城市外，更加注重分析項(xiàng)目自身質(zhì)地，關(guān)注優(yōu)質(zhì)結(jié)構(gòu)性投資機(jī)會。在上半年新拓項(xiàng)目中，一二線城市新增貨值約801億元，占比達(dá)88%，其中杭州貨值占47%，同時(shí)也在綠城品牌影響力較強(qiáng)的浙江三四線城市，如臺州、嘉興等，積極獲取7宗項(xiàng)目，貨值達(dá)106億元。
得益于部分優(yōu)質(zhì)地塊，綠城銷售排名進(jìn)一步提升。
數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，綠城集團(tuán)（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業(yè)及聯(lián)營公司）的銷售排名進(jìn)一步提升，全口徑銷售躍升至全國第二，自投及權(quán)益銷售均提升至第五位。綠城集團(tuán)累計(jì)取得總合同銷售面積約535萬平方米，總合同銷售金額約1222億元。其中，自投項(xiàng)目累計(jì)取得合同銷售面積約229萬平方米，合同銷售金額約803億元。
不過大舉拿地，也給綠城帶來了負(fù)債端的壓力。
截至2025年6月30日，綠城中國持有銀行存款及現(xiàn)金（含抵押銀行存款）667.95億元，較2024年末的729.88億元減少8.2%；總借貸規(guī)模則從2024年末的1371.87億元增至1430.27億元，半年內(nèi)增加58.4億元；對應(yīng)凈負(fù)債（總借貸減去銀行存款及現(xiàn)金）從641.99億元升至762.32億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率（凈負(fù)債/權(quán)益總額）從56.6%攀升至63.9%，半年內(nèi)上升7.3個百分點(diǎn)。
對綠城而言，在規(guī)模擴(kuò)張的賽道上，如何突破盈利瓶頸、實(shí)現(xiàn)盈利水平與規(guī)模增長的協(xié)同提升，仍是其需要破解的核心考題。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 穆祥桐
