5月21日，萬科公布了42億元借款的新進展。根據公告，萬科已與深鐵集團簽署借款合同，并收到深鐵集團提供的42億元借款，三家擔保主體提供了信用保證。
今年上半年以來，深鐵集團已經4次公開借款支援萬科償債，累計金額達到118.52億元，如此高頻、大額的“輸血”動作，足見深圳國資力保萬科的決心。
當前萬科的債務情況如何？超百億資金支持下，萬科能否走出債務困境？
70%高質押率+2.34%低息
5月21日，萬科與深鐵集團就貸款增信安排簽訂補充協(xié)議。根據協(xié)議，萬科須在簽約后2個月內召開股東大會，審議以不超過60億元萬物云股票作為借款質押物的議案。這份補充協(xié)議看似常規(guī)，實則暗藏深意。
通過股東大會審議后，萬科將按70%的高質押率向深鐵集團提供資產質押。值得注意的是，協(xié)議設置了嚴密的盯市機制：借款存續(xù)期間，質押股票價值按股票30個交易日均價與最新市價孰低原則確定，預警線不低于130%（質押股票價值/借款余額），平倉線不低于100%，萬科應設立日常盯市監(jiān)測臺賬。如果連續(xù)3個交易日低于預警線時，萬科須在5個工作日內追加質押同類股票、其他合格擔保措施或提前償還部分貸款等，確保滿足預警線要求。
可以看出，這套“雙保險”機制，既彰顯了深鐵集團的謹慎態(tài)度，又體現(xiàn)了對萬科的特殊支持。
眾所周知，目前市場上通常股票質押融資業(yè)務的質押率為30%-60%，而深圳地鐵的質押率達到70%。高質押率意味著借款人能借到更多貸款，但是也會導致質權人的風險增加。
更難得的是，2.34%的年化利率，較1年期LPR還低出不少。這種“高質押+低利率”的組合拳，在當下市場實屬罕見。
今年以來，深鐵集團對于萬科的資金支援已經接近120億元。
除了上述42億元借款外，今年2月10日，深鐵集團向萬科提供金額為28億元的股東借款，4月29日提供33億元借款，5月14日提供15.52億元股東借款，均是2.34%的優(yōu)惠利率，特別是28億元借款同樣是70%的高質押率，足見深鐵支持的一貫性。
作為第一大股東，自從萬科爆發(fā)現(xiàn)金流危機以來，深鐵集團就積極提供支持。此前，其先后認購中金印力公募基金29.75%份額、受讓深圳灣超級總部基地地塊、受讓萬科紅樹灣物業(yè)開發(fā)項目49%的收益權等，一系列動作既為萬科輸血，又為市場注入信心。
在鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉看來，深鐵集團100多億的真金白銀支持，確實為萬科解了燃眉之急，起到了“止血”作用，至少在資本市場上穩(wěn)住了萬科的信用底線。目前，90%以上的上市房企已無法在境外發(fā)行債券，而萬科仍能依靠大股東支持維持國內資本市場的信用，實屬難得。
萬科上半年積極償債
深鐵這波“輸血”力度大，但真正要解決問題還得靠萬科自己。
克而瑞研報顯示，截至2024年末，萬科有息負債共3612.8億元，較年初增長12.9%，短債規(guī)模1582.8億元，占比43.8%，2025年萬科將面臨償債高峰。
因此，上半年，萬科積極償債。在境內債方面，今年以來，萬科已經兌付多筆公開債，包括1月27日到期的“22萬科MTN001”，發(fā)行規(guī)模30億元；2月16日到期的“22萬科MTN002”，發(fā)行規(guī)模30億元；2月25日到期的“22萬科MTN003”，發(fā)行規(guī)模20億元；3月4日到期的“22萬科01”，發(fā)行規(guī)模8.90億元。
萬科稱，一季度集團順利完成98.9億元公開債務的償還。
萬科還提前贖回多筆債券，包括“20萬科02”“22萬科03”“20萬科04”“20萬科06”。
境外債方面，5月13日，Wind金融終端信息顯示，萬科旗下一筆發(fā)行總額4.23億美元、利率3.15%的美元債于5月12日已到期，當前余額為0，這意味著該筆境外債已獲得償付。
截至一季度末，萬科持有的貨幣資金為755.0億元；有息負債合計3658.7億元；資產負債率為73.5%。
而從業(yè)績表現(xiàn)來看，一季度，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入約為379.95億元，同比減少38.31%。其中，房地產開發(fā)業(yè)務貢獻營業(yè)收入228.0億元，同比下降51.1%；經營服務業(yè)務貢獻營業(yè)收入122.7億元，同比增長12.1%。受開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模和毛利率下滑等因素的影響，歸屬于上市公司股東的凈虧損為62.5億元。
值得一提的是，萬科的高回款率成為亮點。一季度，萬科實現(xiàn)銷售金額349.2億元，回款率超過100%；實現(xiàn)大宗交易簽約金額38億元，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育業(yè)態(tài)等7個項目；實現(xiàn)盤活回款24筆，合計40.9億元。
業(yè)內：要真正脫困必須依靠自身“造血”
在張宏偉看來，大股東的“輸血”只能短期緩解壓力，無法長期持續(xù)。萬科要想真正走出困境，必須依靠自身“造血”，而非單純依賴外部資金支持。發(fā)展的核心邏輯不是收縮（如變賣核心資產、停止投資），而是聚焦優(yōu)質資源，將投資集中到核心一二線城市，通過新項目的開發(fā)利潤逐步對沖歷史經營風險。
從深鐵集團自身來說，日子也并不好過，2024年合并報表虧損達334.6億元，占2023年末凈資產的10.46%。
從戰(zhàn)略角度看，張宏偉認為，萬科未來應進一步優(yōu)化布局，降低三四線城市的項目占比，借助政策刺激、去庫存政策、政府收儲等方式，盡快去化庫存，減輕包袱。
張宏偉指出，今年以來，萬科出售核心資產的節(jié)奏有所放緩，在他看來，這或許意味著管理層更傾向于“保資產”策略：一方面等待市場回暖帶動資產價值回升，另一方面維持優(yōu)質資產以增強融資能力。
展望未來，張宏偉認為，最快今年下半年，萬科可能在大股東支持下重啟拿地，重點布局核心一二線城市，通過新項目開發(fā)恢復經營性現(xiàn)金流。只有保持正常的運營和資金流動，企業(yè)才能真正走出困境。
新京報貝殼財經記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對 吳興發(fā)
