12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），從限購(gòu)放寬、信貸優(yōu)化、公積金支持到房企立項(xiàng)簡(jiǎn)化，打出一套精準(zhǔn)調(diào)控組合拳。
《通知》提到，12月24日起，放寬非京籍家庭購(gòu)房條件，將非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。
對(duì)于多子女家庭，新政也給予了傾斜和照顧，京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2套商品住房。新政還提出，北京地區(qū)商貸，不再區(qū)分首套住房和二套住房等。
焦點(diǎn)1
放寬非京籍家庭購(gòu)房條件，大幅縮短社保繳費(fèi)年限
《通知》明確，為更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整住房限購(gòu)政策。《通知》明確，放寬非京籍家庭購(gòu)房條件，將非京籍家庭購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)商品住房的社保或個(gè)稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調(diào)減為“2年”；購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調(diào)減為“1年”。
近兩年，北京更是以小步、動(dòng)態(tài)調(diào)整的方式多次優(yōu)化房地產(chǎn)政策。去年，北京發(fā)布“9·30”政策，縮短非京籍家庭購(gòu)房所需連續(xù)繳納社?；騻€(gè)稅年限，其中，五環(huán)內(nèi)“5改3”，五環(huán)外“5改2”。今年8月，北京再發(fā)新政，明確符合本市商品住房購(gòu)買(mǎi)條件的居民家庭，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。但這一次，放開(kāi)的只是五環(huán)外購(gòu)房的套數(shù)限制，對(duì)非京籍家庭的連續(xù)社保、納稅等年限要求并沒(méi)有變化。
12月24日起，北京再度松綁非京籍家庭購(gòu)房條件。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，非京籍購(gòu)房門(mén)檻的梯度降低，有效激活新市民剛需群體?！坝绕涫俏瀛h(huán)外1年社保的低門(mén)檻，精準(zhǔn)匹配了新市民梯度置業(yè)的節(jié)奏?！?/p>
近兩年北京限購(gòu)政策的調(diào)整，五環(huán)都是一個(gè)調(diào)整的“分界線”。中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域之一。張大偉表示，“政策落地后，五環(huán)外剛需新房項(xiàng)目有望迎來(lái)訪客量與成交量的雙重提升，類(lèi)似此前政策放松后部分樓盤(pán)單日來(lái)訪量激增50%的場(chǎng)景或?qū)⒅噩F(xiàn)?！?/p>
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，社保繳納要求的調(diào)整，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整的重要內(nèi)容。“從全國(guó)各地市場(chǎng)情況來(lái)看，限購(gòu)政策的調(diào)整往往能產(chǎn)生積極效應(yīng)，因?yàn)橄拶?gòu)政策對(duì)市場(chǎng)有著直接且顯著的影響，尤其是激活更多的市場(chǎng)需求。廣州等城市已取消社保要求，深圳則象征性地要求半年等，北京這一次調(diào)整與上海此前標(biāo)準(zhǔn)一致，總體上體現(xiàn)了社保層面優(yōu)化政策的導(dǎo)向?！?/p>
焦點(diǎn)2
直擊居住升級(jí)需求痛點(diǎn)，新政向多孩家庭傾斜
這次，對(duì)于多子女家庭，新政也給予了傾斜和照顧。《通知》稱(chēng)，支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)多購(gòu)買(mǎi)一套商品住房，即京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社保或個(gè)稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)2套商品住房，這將滿足這些家庭的住房、子女教育等需求。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，政策進(jìn)一步允許符合條件的群體多購(gòu)置一套住房。這一舉措體現(xiàn)了對(duì)改善型住房需求的支持，尤其是對(duì)一些平衡性住房需求的支持，而這一點(diǎn)也是這兩年重要的政策特征。
張大偉也認(rèn)為，多子女家庭的定向支持政策，為改善性需求釋放打開(kāi)空間。“疊加二套公積金首付比例從30%降至25%的利好，直擊多子女家庭居住升級(jí)的核心痛點(diǎn)。”
此次政策確實(shí)提到了，要加大公積金支持住房消費(fèi)力度，調(diào)整二套住房公積金貸款最低首付比例，對(duì)借款申請(qǐng)人（含共同申請(qǐng)人）使用公積金個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。
焦點(diǎn)3
降低二套房購(gòu)房負(fù)擔(dān)，商貸利率不再區(qū)分首套和二套
在商貸方面，新政也釋放了積極信號(hào)?！锻ㄖ访鞔_，北京地區(qū)商貸，不再區(qū)分首套住房和二套住房。
“這將促進(jìn)二套房房貸利率降低，降低二套房購(gòu)房人的資金成本，降低購(gòu)房負(fù)擔(dān)，促進(jìn)改善性住房需求釋放?！笔锥冀?jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊秀池稱(chēng)，北京首套房貸和二套房貸執(zhí)行不同的利率，目前，北京地區(qū)商貸首套房貸利率為3.05%，購(gòu)買(mǎi)五環(huán)內(nèi)二套房商貸利率為3.45%，五環(huán)外二套房貸為3.25%。
此次調(diào)整后，首套房貸和二套房貸利率將不再區(qū)分，具體利率多少，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)北京地區(qū)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶(hù)風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素安排，不得低于首套房貸利率。關(guān)于住房貸款相關(guān)業(yè)務(wù)，市民可向經(jīng)辦銀行具體咨詢(xún)。
張大偉介紹，當(dāng)前北京改善型市場(chǎng)中，144平方米以上大戶(hù)型成交量同比已呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，北五環(huán)外四居室二手房成交占比顯著提升，政策將進(jìn)一步強(qiáng)化這一趨勢(shì)，帶動(dòng)五環(huán)內(nèi)中高端改善型住宅去化。信貸政策的優(yōu)化則為需求釋放提供金融支撐，商業(yè)房貸不再區(qū)分首套二套利率定價(jià)，優(yōu)質(zhì)客群有望獲得更低融資成本，同時(shí)賦予銀行更大風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)自主權(quán)，實(shí)現(xiàn)“促消費(fèi)”與“防風(fēng)險(xiǎn)”的平衡。
焦點(diǎn)4
房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)改區(qū)級(jí)備案，讓房產(chǎn)行業(yè)“穩(wěn)步走”
另外，北京此次新政還有一個(gè)重要提法，即關(guān)注房地產(chǎn)投資效率，明確將通過(guò)招拍掛拿地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括商品住宅、酒店、寫(xiě)字樓等的立項(xiàng)方式由市區(qū)分級(jí)核準(zhǔn)調(diào)整為區(qū)級(jí)備案。
“政策對(duì)房地產(chǎn)投資效率改善的強(qiáng)調(diào)，體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)投資端的關(guān)注。”張大偉說(shuō)，這一調(diào)整大幅簡(jiǎn)化審批流程，降低制度性交易成本，將助力房企縮短項(xiàng)目啟動(dòng)周期，加快資金周轉(zhuǎn)，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對(duì)聚焦五環(huán)外的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利?！霸谛枨蠖酥鸩郊せ畹谋尘跋?，房企拿地與開(kāi)工積極性有望提升，推動(dòng)形成‘銷(xiāo)售-回款-拿地-開(kāi)工’的良性循環(huán)。政策傳遞的穩(wěn)定信號(hào)，也將緩解市場(chǎng)對(duì)房企經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，為行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展注入信心?！?/p>
記者注意到，對(duì)于當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期北京城市工作，剛剛召開(kāi)的市委城市工作會(huì)議指出，要緊緊圍繞群眾美好生活需要，建設(shè)宜居幸福家園。持續(xù)推進(jìn)住有所居，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善便民利民設(shè)施。北京此次購(gòu)房政策的優(yōu)化調(diào)整依然是“穩(wěn)步走”，逐步實(shí)施，持續(xù)釋放購(gòu)房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”、平穩(wěn)健康發(fā)展。
“總體來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)預(yù)期來(lái)看，此次政策的精準(zhǔn)性與及時(shí)性，將有效提振市場(chǎng)信心。前期北京二手房市場(chǎng)曾出現(xiàn)網(wǎng)簽量下滑、掛牌量高企的情況，買(mǎi)賣(mài)雙方觀望情緒濃厚。”張大偉表示，新政的落地將打破部分觀望態(tài)勢(shì)，尤其是政策覆蓋的剛需與改善群體，可能加快入市節(jié)奏。短期來(lái)看，五環(huán)外新房市場(chǎng)有望率先迎來(lái)成交高峰，二手房市場(chǎng)咨詢(xún)量與成交量也將逐步回升，形成“新房帶動(dòng)二手房、核心區(qū)域輻射外圍區(qū)域”的修復(fù)格局。但需注意的是，市場(chǎng)修復(fù)將是漸進(jìn)過(guò)程，當(dāng)前二手房高掛牌量的現(xiàn)狀仍需時(shí)間消化，價(jià)格大幅波動(dòng)的可能性較小，穩(wěn)中有升將是主流趨勢(shì)。
他稱(chēng)，此次政策并未采取“大水漫灌”模式，而是堅(jiān)持“因城施策、精準(zhǔn)調(diào)控”原則。無(wú)論是限購(gòu)放寬的梯度設(shè)計(jì)，還是對(duì)多子女家庭的定向支持，都體現(xiàn)了政策對(duì)不同群體需求的精準(zhǔn)匹配，既保障了合理住房需求的釋放，又避免了市場(chǎng)過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)，隨著政策效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，北京樓市有望實(shí)現(xiàn)從“筑底企穩(wěn)”到“結(jié)構(gòu)性回暖”的轉(zhuǎn)變，核心區(qū)域改善型住宅與外圍區(qū)域剛需住宅將成為市場(chǎng)主流增長(zhǎng)點(diǎn)。
新京報(bào)記者 曹晶瑞
編輯 張樹(shù)婧 校對(duì) 李立軍
