國家外匯管理局日前發(fā)布《國家外匯管理局關(guān)于深化跨境投融資外匯管理改革有關(guān)事宜的通知》（簡稱“《通知》”）。其中涉及房地產(chǎn)相關(guān)政策的調(diào)整，引發(fā)市場關(guān)注。
從政策帶來的變化來看，“便利境外個(gè)人境內(nèi)購房結(jié)匯支付，將在粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)實(shí)施的港澳居民購房結(jié)匯支付便利推廣至全國。”同時(shí)，允許“非房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金購買經(jīng)營性房產(chǎn)”。對(duì)此，國家外匯管理局副局長、新聞發(fā)言人李斌在解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)，境內(nèi)購房結(jié)匯支付便利不改變境外個(gè)人境內(nèi)購房政策。
盡管“限外令”（限制境外個(gè)人在境內(nèi)購房）并未松動(dòng)，但境外購房者的“付款難題”終于解決了，被視為境外個(gè)人及企業(yè)購房資金結(jié)算的一大突破。
推廣“先結(jié)后補(bǔ)”，方便購房結(jié)匯支付
《通知》稱，境外個(gè)人可以在取得房地產(chǎn)主管部門的購房備案證明文件之前，憑購房合同或協(xié)議先行在銀行辦理購房所涉外匯資金結(jié)匯支付，后續(xù)再向銀行補(bǔ)交購房備案證明文件。
李斌表示，《通知》出臺(tái)前，境外個(gè)人境內(nèi)購房辦理資金結(jié)匯支付，需提供房地產(chǎn)主管部門出具的購房備案證明文件，而房地產(chǎn)企業(yè)或二手房出讓方通常要求先收到首付款才能辦理網(wǎng)簽。為解決業(yè)務(wù)實(shí)際辦理中的困難問題，國家外匯管理局針對(duì)港澳居民在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市購房試點(diǎn)實(shí)施“先結(jié)后補(bǔ)”便利措施，即購房者在取得房地產(chǎn)主管部門的購房備案證明文件之前，可先憑購房合同或協(xié)議先行辦理結(jié)匯支付，后續(xù)再補(bǔ)交備案證明文件。相關(guān)試點(diǎn)取得積極反響和效果。
“為滿足更多境外個(gè)人在境內(nèi)工作、生活等合理購房需求，推動(dòng)區(qū)域融合和人才流動(dòng)，國家外匯管理局此次將粵港澳大灣區(qū)試點(diǎn)實(shí)施的結(jié)匯支付便利化政策推廣至全國?！崩畋髲?qiáng)調(diào)，境外個(gè)人境內(nèi)購房結(jié)匯支付便利僅是在銀行辦理資金結(jié)匯支付時(shí)的審核程序優(yōu)化，并未改變現(xiàn)行境外個(gè)人境內(nèi)購房政策。享受政策便利的前提是境外個(gè)人符合房地產(chǎn)主管部門和各地購房資格條件。
《通知》有關(guān)房地產(chǎn)的另一個(gè)重大變動(dòng)在于，縮減資本項(xiàng)目收入使用負(fù)面清單，取消不得用于購買非自用住宅性質(zhì)房產(chǎn)的限制。這意味著，企業(yè)可以自主決定其外匯收入及其結(jié)匯所得人民幣資金的使用方向，比如購買辦公用房、員工宿舍等經(jīng)營性房產(chǎn)，并可進(jìn)行基于自身發(fā)展投資商業(yè)地產(chǎn)。
早在2006年，“限外令”出臺(tái)嚴(yán)格規(guī)范了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的門檻。2008年國家外匯管理局明確規(guī)定，除外商投資房地產(chǎn)企業(yè)外，外商投資企業(yè)不得以資本金結(jié)匯所得人民幣資金購買非自用境內(nèi)房地產(chǎn)。
李斌表示，該項(xiàng)政策是在房地產(chǎn)市場過熱背景下，各部門先后出臺(tái)一系列針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)的調(diào)控政策。國家外匯管理局從防范“熱錢”投機(jī)炒作角度，配合出臺(tái)了“非房地產(chǎn)企業(yè)的資本金、外債等資金不得用于建設(shè)、購買非自用房地產(chǎn)”的措施。
“近年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢已發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)宏觀調(diào)控措施已優(yōu)化調(diào)整?；诖耍嚓P(guān)外匯管理措施有必要加以優(yōu)化調(diào)整，以適應(yīng)新形勢新要求，助力房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展。”李斌如是說。
業(yè)內(nèi)：政策是“提效”并非“放閘”
對(duì)于此次新政，匯生國際資本有限公司行政總裁黃立沖分析認(rèn)為，定位是“便利結(jié)匯支付”，而不是放松購房準(zhǔn)入。政策不改購房資格與自用屬性約束，這是“提效”，不是“放閘”。
黃立沖預(yù)計(jì)，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場而言，尤其是一二線城市與大灣區(qū)需求外溢城市，短期可能把首付入賬周期從數(shù)周壓到數(shù)日，提升5-10個(gè)工作日的到賬確定性。但考慮到境外人士自用屬性、地方限購與信貸政策等并未改變，外資凈流入不會(huì)形成量級(jí)趨勢，更可能是“小水慢流”的結(jié)構(gòu)性增量。
在業(yè)內(nèi)人士看來，長期以來，外資投資中國房地產(chǎn)市場面臨限制。此次政策放松的信號(hào)意義很強(qiáng)。
2024年1月，中國人民銀行廣東省分行、國家外管局廣東分局發(fā)布《港澳居民購買粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市房產(chǎn)結(jié)算支付便利化業(yè)務(wù)指引》，通過提升支付便利性，激發(fā)了港澳居民在大灣區(qū)的購房需求，并且吸引了可觀的外部資金進(jìn)入內(nèi)地樓市。
據(jù)中國人民銀行廣東省分行消息，截至2025年1月末，廣東金融機(jī)構(gòu)累計(jì)為港澳居民辦理2603筆在粵港澳大灣區(qū)內(nèi)地城市購房支付業(yè)務(wù)，資金折合人民幣29.93億元。有效滿足了港澳居民在大灣區(qū)內(nèi)地城市安居置業(yè)的需求，為跨境長者置業(yè)養(yǎng)老提供了金融支撐。
從境外人士購房比例來看，各地以及樓盤不同都有差異。此前據(jù)橫琴中原數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)顯示，在2024年第二季度購買橫琴物業(yè)的買家當(dāng)中，以澳門區(qū)域買家居多，占比約39%。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前擔(dān)心外資炒作中國樓市，對(duì)境外資金在境內(nèi)購房，堅(jiān)持“自住自用”的原則，非房企資金不得購置房地產(chǎn)，實(shí)施先辦理購房備案后辦理結(jié)匯的資金監(jiān)管。近年來房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，對(duì)境外“熱錢”的擔(dān)憂大可不必了。
“目前，境外人士來華旅游消費(fèi)的頻次增加，必然也會(huì)產(chǎn)生在境內(nèi)購房等消費(fèi)的意愿，因此需要完善境外資金在境內(nèi)結(jié)匯、購房等方面的政策?！崩钣罴握f，目前，享受政策便利的前提是境外個(gè)人符合購房資格條件，各地的政策是可以購置一套住房，下一步要看各地對(duì)于境外人士購房數(shù)量是否會(huì)出現(xiàn)等同于境內(nèi)居民購房政策松綁的情況。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 袁秀麗
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
