繼北京后，上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的“靴子”也終于落地。
8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涉及住房限購(gòu)、公積金、住房信貸、住房稅收等6項(xiàng)調(diào)整。新政自2025年8月26日起施行。
當(dāng)天中午政策出臺(tái)后，上海市場(chǎng)反應(yīng)迅速，滬上開(kāi)發(fā)商、中介快速“搶跑”，爭(zhēng)奪客源。
“今天一下午都在聯(lián)系客戶，今天肯定要通過(guò)電話、微信把潛在客戶聯(lián)系一遍，把新政策傳達(dá)到，主要是單身人士增加了房票、還有一些父母在外地要過(guò)來(lái)上海之前限購(gòu)的這些潛在客戶。”上海鏈家中介小孫向新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示。
同時(shí)，記者也看到，保利海上印、華發(fā)虹橋四季等新盤已經(jīng)推出了“今夜不打烊”的廣告，加大新盤營(yíng)銷和推廣力度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次政策“組合拳”將進(jìn)一步促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇，即將到來(lái)的“金九銀十”成色可期。
“外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)”，增加房票、降低庫(kù)存
這是上海今年首次出手，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，其中限購(gòu)政策迎來(lái)大調(diào)整——滬籍居民家庭、在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭，外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)；成年單身按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。同時(shí)，政策還提出公積金賬戶可支付首付款，商貸利率不再區(qū)分首套和二套，個(gè)人住房房產(chǎn)稅政策進(jìn)一步完善。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次上海樓市新政的重點(diǎn)在于“對(duì)符合住房購(gòu)買條件的居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)房（包括新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)”。
這里的居民家庭，是指滬籍居民家庭，以及在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非滬籍居民家庭。此外，對(duì)成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。
對(duì)此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示：“上海此次限購(gòu)政策優(yōu)化，有望進(jìn)一步緩解結(jié)構(gòu)性不平衡。目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫(kù)存去化仍有一定壓力。這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開(kāi)購(gòu)房額度，可以釋放購(gòu)買力，有助于進(jìn)一步降低庫(kù)存。”
“單身視同家庭”政策直接效應(yīng)是增加了“房票”，即新增購(gòu)房套數(shù)，有助于進(jìn)一步帶動(dòng)成交量。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)分析：“過(guò)去，非滬籍單身人士購(gòu)房有一定限制，比如說(shuō)對(duì)于非戶籍居民家庭來(lái)說(shuō)，符合3年社保條件則可在市區(qū)認(rèn)購(gòu)新房或二手房，但單身人士只能買二手房，所以在‘單身視同家庭’政策下，單身人士新增了房票。同時(shí)，滬籍單身人士也可以享受滬籍居民家庭的購(gòu)房資格，在其他條件和政策不變的情況下，可新增1套購(gòu)房的資格。”
“房貸利率不再區(qū)分首套、二套”，有利于改善型置業(yè)
在優(yōu)化住房信貸方面，此次上海新政打出了組合拳。
在房貸利率方面，不再區(qū)分首套和二套，市民在購(gòu)買二套住房時(shí)，以100萬(wàn)貸款本金、30年期等額本息方式計(jì)算，在調(diào)整前，房貸利率為3.45%，月還貸4463元，在調(diào)整后，房貸利率由3.45%降低到3.05%，每月需還貸4243元，金額減少220元。
同時(shí)，上海還進(jìn)一步優(yōu)化了住房公積金政策。對(duì)繳存人購(gòu)買符合規(guī)定的二星級(jí)及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補(bǔ)充公積金）最高貸款額度上浮15%。
對(duì)繳存人購(gòu)買上海市新建預(yù)售商品住房的，可以按規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛”救思芭渑嫉淖》抗e金支付購(gòu)房首付款。提取住房公積金支付購(gòu)房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計(jì)算。
“新政明確提高綠色建筑的公積金貸款額度，所提及的二星級(jí)以上綠色建筑，占全市新房的比重約為60%，政策惠及面很大?！眹?yán)躍進(jìn)還指出：“此次落實(shí)了‘既提又貸’政策，更好地發(fā)揮公積金在購(gòu)房各領(lǐng)域的支持作用，尤其可以直接降低首付款籌集壓力，既降低了相關(guān)成本，也更好壓縮了首付款籌集時(shí)間，對(duì)于加快交易節(jié)奏、促進(jìn)住房消費(fèi)需求釋放等都有積極作用?！?/p>
此外，上海還對(duì)房產(chǎn)稅政策進(jìn)行了微調(diào)。為銜接優(yōu)化住房限購(gòu)政策，此次新政規(guī)定對(duì)符合條件的非本市戶籍居民家庭購(gòu)買的第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購(gòu)買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。由于個(gè)人住房房產(chǎn)稅按年征收，因此2025年1月1日起符合條件的購(gòu)房者可享受本條政策。
對(duì)此，盧文曦表示：“對(duì)于想購(gòu)買第二套住房的非本地買家而言，有60平方米的免稅面積扣除，可以切實(shí)降低持有成本，促進(jìn)改善意愿的提升?！?/p>
外環(huán)外成交占一半以上，業(yè)內(nèi)稱“金九銀十”可期
在去年出臺(tái)“滬九條”“滬七條”后，今年上半年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)整體是趨穩(wěn)的，且是全國(guó)樓市復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。
上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海一、二手住房累計(jì)成交1311萬(wàn)平方米，為2022年以來(lái)同期最高，同比增加17%。價(jià)格方面，上半年一手住房?jī)r(jià)格指數(shù)保持環(huán)比上漲，二手住房?jī)r(jià)格企穩(wěn)。
尤其在新房房?jī)r(jià)表現(xiàn)方面，從價(jià)格指數(shù)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比保持上漲態(tài)勢(shì)，1-7月環(huán)比累計(jì)上漲5.8%。同時(shí)，上海新房房?jī)r(jià)漲幅也在今年3月、4月、6月、7月位居全國(guó)首位。
既然上海樓市整體處于復(fù)蘇上升中，為何此時(shí)進(jìn)一步放開(kāi)限購(gòu)呢？
對(duì)此，上海業(yè)內(nèi)人士向記者指出，上海樓市目前處在季節(jié)性成交的低谷，更為重要的是，上海樓市成交存在著冷熱不均的現(xiàn)象，而且上半年分化加劇——“日光盤”集中在核心地段，而遠(yuǎn)郊區(qū)樓盤仍面臨著去化壓力。
上海鏈家研究院負(fù)責(zé)人李根表示：“7月份上海二手房成交約1.85萬(wàn)套，上海鏈家?guī)Э戳凯h(huán)比持平。當(dāng)前二手房市場(chǎng)延續(xù)了自年初以來(lái)的深度調(diào)整趨勢(shì)，尤其是受7月份高溫、臺(tái)風(fēng)影響，成交量季節(jié)性回落。價(jià)格持續(xù)修復(fù)構(gòu)成市場(chǎng)主基調(diào)，剛需群體及近郊板塊是市場(chǎng)韌性的主要支撐點(diǎn)?！?/p>
同時(shí)，從各個(gè)環(huán)線表現(xiàn)來(lái)看，外環(huán)外市場(chǎng)新房成交走弱。據(jù)上海業(yè)內(nèi)人士統(tǒng)計(jì)，1-6月，上海全市共開(kāi)盤151次，認(rèn)籌率低于50%的樓盤開(kāi)盤有70次，占比46%，其中取消搖號(hào)的樓盤54次。上海滯銷盤的‘重災(zāi)區(qū)’在郊區(qū)，從價(jià)格來(lái)看，均價(jià)低于6萬(wàn)/平方米、認(rèn)籌率低于50%的樓盤開(kāi)盤46次，占比接近七成。
盧文曦表示：“從成交來(lái)看，上海樓市分化現(xiàn)象較為凸顯。今年上半年新房成交前十榜單中，單價(jià)10萬(wàn)+的項(xiàng)目占到4個(gè)，也正是這些豪宅類產(chǎn)品拉高了整體價(jià)格水平。同時(shí)，外環(huán)外去化依然面臨考驗(yàn)。比如新場(chǎng)板塊的璟瀾灣，奉發(fā)的賢薈悅邸、右岸晶邸等諸多項(xiàng)目在認(rèn)籌期間出現(xiàn)無(wú)人認(rèn)購(gòu)的現(xiàn)象。”
但是，從供應(yīng)量和成交量來(lái)看，外環(huán)外都是上海樓市的成交主力。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2025年以來(lái)，上海新房市場(chǎng)總成交套數(shù)達(dá)29729套，其中外環(huán)外銷售量達(dá)18018套，占比達(dá)到60%。同期，上海二手房市場(chǎng)總成交套數(shù)約12.71萬(wàn)套，其中外環(huán)外成交套數(shù)達(dá)64773套，占比達(dá)到51%。由此來(lái)看，無(wú)論是新房還是二手房，外環(huán)外成交量都占到了一半以上，是成交的“大頭”。
所以，外環(huán)外的遇冷其實(shí)也顯示，上海樓市復(fù)蘇根基不穩(wěn)，新房房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)多半因素是由于豪宅集中入市的拉動(dòng)。
那么，當(dāng)前上海有針對(duì)性地放松外環(huán)外限購(gòu)也是促進(jìn)樓市全面回暖的舉措。嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步點(diǎn)評(píng)稱：“當(dāng)前購(gòu)房政策屬于歷史上最為寬松的一次，購(gòu)房的最佳窗口期已開(kāi)啟?！?/p>
盧文曦也認(rèn)為：“此次上海政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也非常討巧，馬上就是‘金九銀十’的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，相信‘成色’會(huì)有保障?！?/p>
此外，中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng)，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對(duì) 穆祥桐
