北京“8·8”樓市新政出臺(tái)已經(jīng)一個(gè)半月，又恰逢“金九銀十”傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，市場(chǎng)的每一個(gè)變化都備受關(guān)注。市場(chǎng)成交如何？“紅盤”有哪些特質(zhì)？未來房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走？
9月19日，新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)會(huì)客廳舉辦以“新政滿月 樓市觀察”為主題的沙龍活動(dòng)，邀請(qǐng)北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理付振、金隅地產(chǎn)北京中心營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉瀟、我愛我家集團(tuán)公共事務(wù)中心總經(jīng)理劉波等嘉賓，一同拆解新政以來的市場(chǎng)交易密碼。
市場(chǎng)動(dòng)向：
到訪量增長(zhǎng)明顯，成交量上漲有限
一個(gè)半月前的8月8日，北京出臺(tái)樓市新政。其中指出，符合本市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭，購(gòu)買五環(huán)外商品住房（含新建商品住房和二手住房）不限套數(shù)。這是繼去年“9·30”政策非京籍社保年限“五環(huán)內(nèi)5改3”“五環(huán)外5改2”后，北京在限購(gòu)政策上的又一重要調(diào)整。
同時(shí)，北京出臺(tái)了公積金“組合拳”。如今，新政落地已經(jīng)超過一個(gè)月，同時(shí)市場(chǎng)進(jìn)入“金九銀十”的節(jié)點(diǎn)，樓市有何變化？
金隅地產(chǎn)北京中心營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉瀟。新京報(bào)記者 李學(xué)浩 攝
劉瀟表示，當(dāng)前公司主力銷售的項(xiàng)目為十八里店的兩個(gè)項(xiàng)目。8月新政出臺(tái)后，兩個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際到訪量確有提升，與7月相比，每個(gè)項(xiàng)目到訪量增加約100組。不過，實(shí)際成交量較7月增幅有限。經(jīng)分析成交客戶發(fā)現(xiàn)，新政后成交群體多為前期已到訪客戶，新政或?yàn)槠渥⑷胭?gòu)房信心，或使其獲得購(gòu)房資格，但并未對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目形成強(qiáng)刺激。新政帶來的市場(chǎng)熱度僅持續(xù)約兩周，之后便無明顯變化。
付振表示，從公司旗下重點(diǎn)項(xiàng)目來看，新政后各項(xiàng)目到訪量均有提升，單盤日均到訪量維持在170-190組，較7月初（136-150組）有所增長(zhǎng)，客戶對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及新入市項(xiàng)目的關(guān)注度也隨之提高。不過，認(rèn)購(gòu)量未同步改善，8月11日至9月7日的近4周內(nèi)，單盤平均認(rèn)購(gòu)量與新政前相比無顯著變化。
“從客戶畫像來看，改善型需求逐步釋放，推動(dòng)高端項(xiàng)目成交占比上升；剛需項(xiàng)目成交保持穩(wěn)定。在市場(chǎng)下行周期中，改善型客戶支付能力較強(qiáng)，購(gòu)買力受經(jīng)濟(jì)環(huán)境波動(dòng)影響較小。尤其當(dāng)前北京主城核心區(qū)加大住宅用地供應(yīng)，為高端客戶改善置業(yè)提供了更多選擇?！备墩裱a(bǔ)充道。
北京建工地產(chǎn)副總經(jīng)理付振。新京報(bào)記者 李學(xué)浩 攝
新政后二手房市場(chǎng)表現(xiàn)如何？劉波介紹，8月二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)一定積極信號(hào)，但政策的實(shí)際拉動(dòng)作用需客觀看待。8月整體交易量較7月上漲4.3%，但難以直接判定為新政單一因素驅(qū)動(dòng)。不過從帶看量來看，政策激勵(lì)效果明顯。新政后通州、昌平區(qū)域的部分門店帶看量上漲40%，可見市場(chǎng)仍存在購(gòu)房需求。分區(qū)域來看，根據(jù)我愛我家成交數(shù)據(jù)，昌平區(qū)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)突出，8月成交量環(huán)比增長(zhǎng)36.8%、同比增長(zhǎng)29.5%，是對(duì)新政接受度較高的區(qū)域之一。從客群結(jié)構(gòu)來看，剛需是成交主力，兩居室成交占比超54.5%，滿足基本居住需求的房源仍是市場(chǎng)交易核心。
我愛我家集團(tuán)公共事務(wù)中心總經(jīng)理劉波。新京報(bào)記者 李學(xué)浩 攝
對(duì)于新政成效，劉波認(rèn)為，從歷史交易趨勢(shì)分析，北京二手房月成交量超2萬套的情況，僅出現(xiàn)在2021年3月、2023年3月及2024年12月，近年來多數(shù)月成交量集中在1.1萬-1.6萬套。歷次政策對(duì)交易量有一定影響，尤其是在政策出臺(tái)后的1到2個(gè)月比較明顯，之后有所回落。
解碼“紅盤”：
剛需、改善、高端項(xiàng)目各有“熱銷密碼”
縱觀目前的北京新房市場(chǎng)，有部分項(xiàng)目表現(xiàn)突出。這些“紅盤”具備哪些共同特質(zhì)？
參會(huì)的一房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人將熱銷項(xiàng)目分為三類，并總結(jié)了各自的核心競(jìng)爭(zhēng)力。在其看來，剛需剛改類項(xiàng)目需同時(shí)滿足五大核心條件才能實(shí)現(xiàn)熱銷：臨近地鐵，交通便利性強(qiáng)；戶型贈(zèng)送空間充足，可通過優(yōu)化設(shè)計(jì)降低戶型面積，進(jìn)而控制總價(jià)，降低購(gòu)房門檻；板塊供需關(guān)系優(yōu)質(zhì)，若板塊內(nèi)僅1個(gè)新盤在售，競(jìng)爭(zhēng)壓力小，更易吸引客群；產(chǎn)品配置適當(dāng)超配，超出同價(jià)位剛需項(xiàng)目的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)；總價(jià)低，契合剛需剛改客群的預(yù)算范圍。
“如果缺失1個(gè)條件，銷售表現(xiàn)就次之；缺失2個(gè)及以上，則銷售難度顯著增加?！边@位房企負(fù)責(zé)人如是說。
對(duì)于改善型項(xiàng)目，該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，核心競(jìng)爭(zhēng)力集中在四個(gè)維度：區(qū)位優(yōu)質(zhì)，需兼顧改善居住品質(zhì)與通勤便利性；產(chǎn)品配置高階，較剛需項(xiàng)目再升級(jí)，能夠激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望；供需關(guān)系平衡，同等級(jí)別的改善型項(xiàng)目數(shù)量少，避免過度競(jìng)爭(zhēng)；開發(fā)商口碑良好，且價(jià)格適中。
對(duì)于絕對(duì)高端項(xiàng)目，這位房企負(fù)責(zé)人表示，關(guān)鍵在于“地段+產(chǎn)品+價(jià)格支撐”。地段是核心要素，需位于城市最優(yōu)區(qū)位；產(chǎn)品定位頂級(jí)，打造同區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿品質(zhì)；周邊二手房?jī)r(jià)格需處于高位，為項(xiàng)目高售價(jià)提供市場(chǎng)支撐。
此外，付振補(bǔ)充道：“在市場(chǎng)下行期、地價(jià)水平可控的背景下，兩類項(xiàng)目仍具備市場(chǎng)熱度：一是主城區(qū)核心地塊、軌交沿線的剛需項(xiàng)目；二是高能級(jí)、低資金壓力板塊的項(xiàng)目?！?/p>
值得關(guān)注的是，“好房子”規(guī)定下，新入市樓盤優(yōu)勢(shì)明顯，老盤項(xiàng)目該如何破局？
對(duì)于老盤銷售，前述營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，當(dāng)前主要通過自身優(yōu)化提升競(jìng)爭(zhēng)力，包括提高產(chǎn)品配置、加強(qiáng)項(xiàng)目展示、加快施工進(jìn)度縮短交付周期等，但這類措施僅能實(shí)現(xiàn)10%-20%的穩(wěn)步提升。從市場(chǎng)層面來看，老盤銷售更多仍需政策支持，期待后續(xù)出臺(tái)相關(guān)利好政策。
業(yè)內(nèi)建言：
可考慮推行個(gè)稅全額抵扣房貸利息
新政疊加“金九銀十”銷售節(jié)點(diǎn)，接下來的市場(chǎng)會(huì)怎么走？
上述房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，若未出臺(tái)強(qiáng)有力政策，市場(chǎng)大概率將持續(xù)下行。不過，從成交來看，新房成交數(shù)據(jù)受新盤入市影響較大，若當(dāng)月有新盤集中入市，成交量或有所好轉(zhuǎn)；若以平銷樓盤為主，成交量則可能繼續(xù)下滑?！氨本┱w住房需求基數(shù)仍較龐大，從開發(fā)商的拿地傾向不難看出，其對(duì)這座城市的市場(chǎng)需求潛力顯然持認(rèn)可態(tài)度，但現(xiàn)行政策還有進(jìn)一步優(yōu)化空間?！?/p>
分析來看，北京“8·8”樓市新政在限購(gòu)松綁方面，僅僅是松綁了五環(huán)外的購(gòu)房套數(shù)，由于北京需疏解非首都功能，全面解除限購(gòu)的可能性較低；同理，解除外地人二手房購(gòu)買限制的可行性也較小。
不過，上述房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人建議，可考慮推行個(gè)人所得稅全額抵扣房貸利息，針對(duì)性強(qiáng)且效果顯著。他以100萬元房貸舉例稱，月供4000-5000元，若購(gòu)房者月繳個(gè)人所得稅2000-3000元，如果允許全額抵扣，月供壓力可減少40%以上，甚至近半。
在其看來，隨著新政下首付門檻降低，當(dāng)前剛需購(gòu)房者的核心痛點(diǎn)是按揭壓力——對(duì)未來工作穩(wěn)定性、收入增長(zhǎng)預(yù)期的擔(dān)憂，制約了其購(gòu)房決策。若出臺(tái)該政策，將有效緩解剛需客群的月供壓力，大幅提升其購(gòu)房積極性。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 段文平
編輯 楊娟娟
校對(duì) 劉軍
